BB-Infos
FRAGEN ZUM BAUEN
Wer bauen will, muss wissen, dass die grundgesetzlich garantierte Bauherrenfreiheit durch eine Vielzahl von diversen Vorschriften eingeschränkt werden kann. Dabei spielen die Regelungen des Bauplanungs-, Bauordnungs- sowie das Nachbarrecht eine Rolle.
Bauplanungsrecht
Das Baugesetzbuch, die Baunutzungsverordnung sowie ergänzende Gesetze und Verordnungen regeln die Bebaubarkeit von Grundstücken bei Neubau, Änderung oder Nutzungsänderung von baulichen Anlagen.
Zulässigkeit eines Bauvorhabens
- bei gesicherter Erschließung und Lage des Vorhabens
- entweder innerhalb des Geltungsbereiches eines Bebauungsplanes unter Einhaltung seiner Festsetzungen
- im Bereich eines genehmigten Vorhaben- und Erschließungsplanes eines Investors unter Einhaltung seiner Festsetzungen
- im Zusammenhang bebauten Ortsteilen ohne Bebauungsplan - Innenbereich -, wenn es sich in die nähere Umgebung einfügt -Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Erscheinungsbild -; im - Außenbereich sind nur bauliche Anlagen für „priviligierte“ Nutzungen wie land- und forstwirtschaftliche Betriebe als Ausnahmen zulässig.
Bebauungspläne
Die Gemeinden als Träger der Planungshoheit stellen Bauleitpläne -Flächennutzungs-, und Bebauungspläne - als Satzung auf. Ein qualifizierter Bebauungsplan muss durch Text- und zeichnerischen Teil Mindestangaben zu Art und Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche und den örtlichen Verkehrsflächen enthalten. Dies erfolgt meist durch die Angaben der „Nutzungsschablone“. Es können aber auch bauordnungsrechtliche Vorschriften bis hin zur Bauwerksgestaltung, Material und Farbe enthalten sein. Damit soll die Verunstaltung des Orts- und Landschaftsbildes verhindert werden.
Regelungen im Bebauungsplan
Die allgemeine Art der baulichen Nutzung wird unterschieden nach Wohn- (W), gemischten (M), gewerblichen (G) sowie Sonderbauflächen (S). Eine weitergehende Differenzierung in Baugebiete ist möglich, zum Beispiel in reine oder allgemeine Wohngebiete (WR, WA). Welche Nutzung in welchem Bereich genehmigt werden kann, ist insoweit für den Bauherrn eine der wichtigsten Grundlageninformationen. Erwirbt er ein Grundstück in einem Mischgebiet (MI), so kann er nicht gegen ihn störende, aber dort zulässige Gewerbebetriebe oder Gaststätten klagen. Wohnräume in einem reinen Wohngebiet kann er nur dann zu Büroräumen umnutzen, wenn sie freiberuflichen Zwecken dienen und der Wohnhauscharakter erhalten bleibt - > 50 % der Fläche zu Wohnzwecken.
Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die Grundflächenzahl (GRZ), die Geschossflächenzahl (GFZ), die Zahl der Vollgeschosse (Z) oder die Höhe der baulichen Anlagen (H) begrenzt. Je nach Art des Baugebietes sind unterschiedliche Höchstgrenzen vorgegeben. Ist bei einem Dachgeschossausbau die zulässige GFZ durch die vorhandenen Vollgeschosse bereits ausgeschöpft, ist der Ausbau nur zulässig, wenn das Dachgeschoss kein Vollgeschoss nach der Landesbauordnung ist. Ebenso ist eine Überschreitung der überbaubaren Grundstücksfläche weder durch Anbauten noch durch Garagen, Nebenanlagen oder Stellplätze zulässig.
Die Bauweise kann als offene Bauweise mit Grenzabstand - Größe nach Landesbauordnung = LBO - für Einzel-, Doppelhäuser oder Hausgruppen bis 50 m Länge festgelegt sein. Innerhalb dieser Abstandsflächen sind nur untergeordnete Bauteile, Garagen oder Nebenanlagen nach der LBO zulässig. Bei der geschlossenen Bauweise muss ohne Grenzabstand auf die Grundbesitzgrenze gebaut werden.
Baugrenzen schränken die überbaubare Grundstücksfläche ein. Sie dürfen nur von Teilen des Gebäudes geringfügig überschritten werden. Nebenanlagen oder im Grenzabstand erlaubte bauliche Anlagen - LBO - können zulässig sein. Auf Baulinien muss zwingend gebaut werden, Gebäudeteile dürfen geringfügig vor- oder zurückspringen.
Bauordnungsrecht
Die jeweilige LBO enthält Regelungen zum Baugenehmigungsverfahren sowie materielle Vorschriften über die Beschaffenheit von Gebäuden und Bauteilen. So werden Vollgeschosse definiert, Mindesthöhe und Belichtung für Aufenthaltsräume festgelegt oder Treppen und Treppenräume beschrieben. Mancher Ausbau von Unter- oder Dachgeschossen ist schon an diesen Anforderungen gescheitert. Zugänge und Zufahrten der Grundstücke von öffentlichen Verkehrsflächen müssen gesichert sein. Rückwärtige Gebäude können durch einen Privatweg erschlossen sein, wenn er durch Eintragung in das Baulastenverzeichnis öffentlich-rechtlich gesichert ist. Ein privatrechtlicher Vertrag über das Geh- und Fahrrecht auf anderen Grundstücken reicht nicht aus, auch wenn eine solche Dienstbarkeit im Grundbuch eingetragen ist – die Vereinbarung kann aufgehoben werden! Stellplätze und Garagen, die in ausreichender Zahl vorzusehen sind, können durch Geldzahlungen an die Gemeinde abgelöst werden.
Die vorgeschriebenen Abstandsflächen der Gebäude zur Grundstücksgrenze sichern die Belichtung, Besonnung und Belüftung. Sie sind häufiger Streitpunkt mit dem Nachbarn. Ihre Größe richtet sich nach Baugebietsart und Wandhöhe, beträgt mindestens drei Meter bis zu maximal der gesamten Wandhöhe, die von der Geländeoberkante bis zur Dachhaut gemessen wird. Untergeordnete Bauteile wie Dachvorsprünge, Balkone oder Erker können in die Abstandsflächen vortreten, wenn sie mindestens zwei Meter Grenzabstand einhalten. Übernimmt der Nachbar eine öffentlich-rechtliche Baulast, können die Abstandsflächen unterschritten werden. Garagen und Nebengebäude bis acht Meter Länge und drei Meter mittlerer Wandhöhe sind als Grenzbauten in diesen Abstandsflächen zulässig.
Gestaltungsvorschriften sind für den Bauherrn lästig, aber zulässig, wenn sie der Verwirklichung städtebaulicher Absichten - Ortsbild, Denkmalschutz - dienen und die Verhältnismäßigkeit gewahrt bleibt. Sonst beschränken sie die Baufreiheit in verfassungswidriger Weise. Vorschriften über die äußere Gebäudegestaltung wie Putz oder Farbe gibt es nur in genau definierten besonderen Ortsbereichen (Frankfurt-Alt Sachsenhausen).
Nachbarrecht
Das öffentliche Nachbarrecht basiert auf dem Prinzip gegenseitiger Rücksichtnahme und ist in einer Fülle von Vorschriften des Bauplanungs- und Ordnungsrechtes enthalten. Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind die Bürger beteiligt, sie können Bedenken und Anregungen geltend machen. Im Bebauungsplan dienen Nutzungsregelungen, Baulinien und Baugrenzen dem Nachbarschutz. Beim Genehmigungsverfahren findet eine Anhörung der betroffenen Nachbarn statt, die Widerspruch gegen die Baugenehmigung einlegen und einen Baustopp erwirken können. Die Abstandsflächen schützen die Nachbarn vor zu dichter Bebauung. Vorschriften zur Baustelleneinrichtung, Stellplätzen oder Garagen sowie zum Brandschutz von Gebäuden sollen vor Belästigungen oder Gefahren schützen.